“第二套房”界定松 炒房者可“改批量为零售”

关于提高二套房首付至四成的传言，“十一”长假前终于得到证实。监管部门收紧房贷的目的在于抑制房地产投资和控制银行房贷风险，但沪上银行对新政具体操作仍心存疑问。

房贷新政出台前，虽然上海并未像温州、深圳等地，直接暂停部分房贷的发放，但却普遍严控了房贷发放流程。招行有关人士向记者表示，前期对客户收入真实情况和资信等情况的审核已明显更严格。而银行在放贷上都有上半年快下半年缓的惯例，加之监管部门要求今年新增贷款速度控制在15%，因此沪上银行普遍认为房贷新政不会影响银行正常的房贷业务发展，但对新政具体执行存有疑惑。

首先，监管部门未明确“客户将首套无按揭余额的房产卖掉后再购置房产，是否算作二套房”。但央行指出，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。按照此解释，这部分房产将被银行认定为二套（以上）房产。

对此，深发展零售银行部有关人士表示，为提高生活水准而换大房的客户几乎占了房贷户的1/3，他们也是银行争取的优质客户之一，如果对其执行首付四成、利率上浮10%的新政，这部分客户的正常需求将被抑制。

但若此种情况被认定为首套房，则可能导致炒房者改 “批量”操作为“零售”操作，即房产出手后再投资第二套，这样势必影响新政抑制投资的有效性。

同时，根据监管部门要求，二套房利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。而一套房和二套房按揭利率最大差可达25%左右，巨大的利差会诱发投机心理。

某银行内部人士对记者表示，若一个客户同时向两家银行申请两套房产按揭，在手续齐全的情况下，银行的办理速度是很快的，但到第二个月银行才能从征信系统中看到相关信息记录。在这种情况下，两家银行是否还要沟通，看由谁来重新设定利率水平甚至追加首付？

有市场分析认为，目前上海除少数一两家银行外，都已完成了今年房贷业务量，因此，新政的影响可能要明年才会显现。在此过程中，各银行通过实践“磨合”新政的具体操作，将尤为重要。

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