法学专家解读:《物权法》到来怎样和谐维权?

一房两卖、车库的归属、业主与物业的关系、相邻建筑物影响了通风、采光和日照……这些都是业主们在生活中经常遇见的问题。当遇到这些法律问题时，我们应该怎样运用《物权法》来维护自己的权利呢？

法学专家傅鼎生、王全弟、沈晖等做客《东方早报》，为读者们解读《物权法》相关条款及其实施意义。

维权：勇敢拿起法律武器

早报：《物权法》将从10月1日起实施，历时13年、经过8次审议的《物权法》被认为是中国法治化进程中具有里程碑式意义的大事，对于市民而言，这部法律的实施意味着什么？

傅鼎生：《物权法》实施后，普通百姓要做的就是通过物权法，了解对自己享有或占有的“物”有何种权利，并了解如何保护这种权利。

比如很多市民会问：“住宅建设用地使用权期限为70年，但70年后我将住哪里？”而《物权法》中有关“住宅建设用地使用权期满自动续期”的条款，给市民吃了一颗定心丸。

早报：现实生活中，很多市民不知道如何维护自己的“物权”，或者通过一些不理智的方式维权，原因是什么？

傅鼎生：我想首要的原因还是市民的法制观念还比较淡薄，往往更希望通过经验来解决问题，而打官司也需要时间和成本。

还有一个原因，就是目前的物业管理体制下，业委会、业主大会要形成一个决议很难，效率低下，导致业主维权变得很不容易。

为构建和谐社区，业主应该勇于拿起法律武器。《物权法》还规定，“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助”，所以政府应该更有所作为。

买房：谁登记房子就归谁

早报：开发商“一房两卖”的行为时常发生，《物权法》如何规范？

傅鼎生：根据《物权法》规定，经过权利人申请、登记机关审查之后，不动产便在登记机关进行初始登记或变更登记，然后权利就被确定了。也就是说，如果要证明房产是我的，不仅要有产权证，在房管部门还要有一个相应的登记。

比如开发商将一套房子卖给甲，甲签了合同付了钱后入住，但甲没去房管部门办理登记。之后，开发商又把这套房子卖给了乙，乙去房管部门办理了登记。这套房子现在归谁？归乙，因为“谁登记房子就归谁”。

那甲怎么办，他只能出示购房合同，根据《合同法》规定去追究房产商的责任。

车位：首先满足业主需要

早报：关于建筑物车库车位的归属，《物权法》是如何规定的？

傅鼎生：《物权法》明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。但占用业主共有道路或者其他场地的车位，属于业主共有。”

现实生活中，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，对此，居住该小区的任何一名业主，都可通过法律途径确认开发商的这种行为无效。

不过，对小区公共道路上划出的停车位，其收益应归全体业主所有，除物业方面可以得到一些管理费用外，其他收益应该首先纳入维修基金。

物业：不是管理而是服务

早报：说到物业管理，我们在采访中接触过一些案例，多是因为物业服务不到位，很多业主以拒绝缴纳物业费来抵制，这一现象在《物权法》中有没有相关的规定？

傅鼎生：根据《物权法》第八十三条规定，对业主不缴物业费的行为，不排除业主大会和业委会有权提起诉讼。在我看来，如果认为物业没有提供相应的服务，业主应该提供相应的证据，而不是采用拒交物业费这种不理智的做法。

不过，《物权法》将“物业管理企业”的叫法改为“物业服务企业”，虽然只相差两个字，但代表一种观念的改变，即业主是东家、物业服务公司是保姆。现在，如果物业服务公司还把自己定位成管理的角色，那就错了。

业主：可起诉“侵权业委会”

早报：《物权法》对业主委员会的设立和决议有新的规定吗？

傅鼎生：相比《物业管理条例》，《物权法》明确规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”但如果业委会和业主大会作出的决议损害了个别业主的利益，个别业主可以向法院起诉，要求撤销决议。

在决议过程中，《物权法》采纳了“双轨制”，决议应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，这样规定保护了小业主的利益。

不过，也正由于采纳“双轨制”，客观上降低了业委会和业主大会在作出决议的效率，一个决议可能在长时间内很难获得通过。

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