提高第二套房贷首付效应待解 房贷细则正在制定

央行、银监会联手发布房贷新政后，记者昨日致电各大银行房贷部，相关人士均向记者表示，实施细则正在制定过程中，预计将很快出台。由于此前已对新政内容有所预期，受访者大多对此表示认同，并认为将对投机性购房需求产生一定抑制作用，但在刚性需求推动下《通知》并不能从根本上改变房地产市场供需不平衡的局面，而房价或许仅仅是改为缓步上扬而已。

新政内容多在预期之内

农业银行有关房贷负责人向记者表示，房贷新政出台后，农行正加紧研究相关规定，拟起草具体的实施细则，并将很快在系统内下发，以贯彻落实新政策。他同时称，由于国务院之前已就住房保障工作召开专门会议，农行早已按会议精神和央行有关规定进行研究，新政的内容基本上都在预期之内。

工行北京分行个贷部有关人士向记者表示，他们仍在等总行的通知。不过，由于年初预定的房贷目标早已基本提前完成，他预计，新政基本不会对今年的房贷销售业绩产生影响。至于政策的具体效果，还要在四季度进一步观察。

建行房贷部一位人士亦向记者表示，早在新政发布前，建行即已按照国家宏观调控有关要求，细化了住房货款首付款比例要求，提高了第二套住房首付款比例至四成，同时对申请贷款购买第二套（含）以上住房且第一套住房贷款尚未还清的客户，实行了贷款利率不低于同期限同档次贷款基准利率的政策。目前，正根据新政做进一步调整。

深发展、招行等股份制商业银行则表示，将在“十·一”前后出台细则。

对房贷市场影响有限

业内人士预计，新政将在一定程度上打击炒房类的投机需求， 对目前的房价上涨产生一定抑制作用的同时，也会对房贷市场带来一定影响，但这种影响将很有限。

首先，第二套购房者大多能够承受房贷比例的提高。据国泰君安测算，因为居民收入和财富效应等长期因素推动，出于消费升级、置业保值或投资等目的，很多第二套房需求首付比例本来就高于30％，很多都在50％以上。因此，首付款比例提高预计不会影响大部分投资需求。

另外， 第一套住房没有贷款的第二套住房贷款等同于第一套住房贷款待遇。根据政策内容，如果第一套住房贷款本息已经全部偿还，再购买第二套住房则不受以上第二套住房首付和贷款利率的限制。“不能低估此类住房需求的市场份额。”国泰君安在研究报告中说。

影响可能比较大的是第二套房的利率大幅提高。工行北京分行上述人士称，这是他们之前所没有估计到的。据东方证券研究员王树娟测算，由于目前所有购房者普遍享受8.5 折的优惠利率，按现行5 年期7.83%计，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27 点的力度，加息8.5 次，利率提升明显。第二套房购买者将因此导致年利息支出提高30%。

不过，建行上述人士向记者称，即便如此，购房者的分摊至每月的成本负担增加仍然有限。这不会导致那些自住型购房者的需求决策发生什么变化。此前他们已就相关部门要求进行压力测试，未来的房贷市场依然看好。

最终有赖楼市结构性平衡

此外，按照“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款”的通知精神，阶段性活跃的房贷转按揭市场将寿终正寝，盛行一时但屡遭质疑的循环授信产品在特殊的市场环境中不得不暂避一时。

但商业银行人士表示，从需求入手抑制信贷风险和房价过快增长仅仅是权宜之计。某国有银行上海分行人士称，《通知》对刚性需求仅仅是延缓了供需对接的时间，在房地产市场供需结构性矛盾未解决之前房价上涨将不可避免地阶段性显现。深发展、招行方面人士则认为，抑制资产价格及信贷过快增长，最终还应通过促进房地产市场供需结构平衡及更为市场化的手段来实现。

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