地产沙龙：共话“后鄞州”时代
>宁波房地产交易中心最新数据显示：今年7月份，鄞州共销售房屋1856套，占市六区商品住房销售总量的56.14%，销售金额占60.92%。目前宁波在售与即将销售楼盘，鄞州占据半壁江山。随着近几年万达、金地、中海、万科、联盛等诸多全国性品牌开发商的先后进驻，雅戈尔、宁兴、奥克斯等本埠开发商的竞相角力，宁波的城市重心已渐转移至鄞州，鄞州板块已成宁波房产销售主战场。
>据宁波市建委透露，截至07年6月，鄞州南部商务区核心地块1＃地块桩基工程基本完工，2＃、3＃地块完成桩基工程量的70%；27家企业中19家进入桩基施工阶段，8家正在试桩。
>续万达广场开业不到一年，鄞州区又一40万方大型复合商业项目——联盛国际商业广场将于10月全面动工。
>搜房网最新统计现示，预计鄞州区9月份将有多个，万科金色水岸90平景观公寓、金地国际花园高层、风格城事7号组团、华茂学府高层住宅等均将开盘面市。
以上种种迹象表明，鄞州已经牢牢占据宁波房产供应大区地位，成为宁波大盘、品牌开发商的主战场；而随着区内政务区、商务区、商业区等板块明晰，城市板块功能正迅速提升，区域价值的提升。随着南部商务区的真正启动，随着今年下半年更多品质楼盘的推出，鄞州房地产市场发展正步入一个崭新的时代。
在此鄞县撤县并区五周年之际，针对目前鄞州房地产品牌化、规模化、品质化房地产开发特质，搜房网
为了引导广大购房者买房置业，推荐鄞州品质楼盘，探讨“后鄞州”时代市场发展动态与未来趋势，特举办此次“宁波房地产‘后鄞州’时代”沙龙研讨会。
▲嘉宾：
香港联盛集团董事总经理欧阳恩华、宁波和协置业执行总经理陈立新、宁波耐森物业副总经理郑宏伟、还有《品牌地产》兰马、宁波百易房产总经理助理陈辉、宁波鄞州招商中心王健等等。还有媒体的《宁波晚报》程旭辉、《现代金报》廖晓华、曹宇震、《鄞州日报》应于波、《东南商报》蔡明东、《宁波日报》周爱娟，黄银凤。
▲主持人：
搜房宁波总经理游洋彬
▲地点：
宁波东港喜来登大酒店二楼日湖厅
▲以下为本次访谈的内容精华：
【搜房网游总】：首先欢迎大家来到地产沙龙。今天的主题是：宁波房地产“后鄞州”时代，今天有幸有请到各位老总跟媒体来参加。
宁波搜房网游总 |
首先来介绍一下今天的来宾：香港联盛集团董事总经理欧阳恩华、宁波和协置业执行总经理陈立新、宁波耐森物业副总经理郑宏伟、还有《品牌地产》兰马、宁波百易房产总经理助理陈辉等等。还有媒体的《宁波晚报》程旭辉、《现代金报》廖晓华、曹宇震、《鄞州日报》应于波、《东南商报》蔡明东、《宁波日报》周爱娟，黄银凤。
我们是比较随意的，首先是鄞州区中心区的商业，今天发展非常迅速，我们了解到，近期在万达西边，一个近４０万方的商业广场引起了广大的关注，这就是联盛国际商业广场，今天我们就先请香港联盛集团董事总经理欧阳恩华来介绍一下，联盛国际商业广场以及鄞州中心区的商业情况。
【香港联盛集团董事总经理欧阳恩华】：首先，感谢搜房提供这样一个机会．应该说我们联盛国际商业广场整个地块是非常狭长的，相对比较独立的。其中一块地，是60多亩的，在12月份，会动用另外一块地，原来老的钟公庙那块地。基本上是沿着公路两侧，比较狭长的，地形条件跟万达是不一样的比较短，沿街面比较长，而且我们考虑，鄞州区比较发达，居住人越来越多，可能需要一些跟万达广场不一样的业态。
香港联盛欧阳恩华
我们规划的时候就希望跟万达广场不一样的业态，希望我们之间能做到一些商业的双补．现在万达广场购物面积占到70%左右，里面的百安居、银泰等等都是以购物为主的。这个跟我们的公司理念比较大的差异，我们希望我们的是以娱乐、运动、休闲为主的。我们的购物面积会控制在30%左右，剩下的都是宁波近七成较少见的业态。
其实我们的跟万达差异性比较明显的。希望我们的定位不仅是鄞州，而是整个宁波乃至浙江．我觉得万达广场在招商的号召力还是比较大的，我们希望这个项目跟万达广场一起成为宁波南部的商业中心。是整个宁波市、整个浙江省没有出现的业态。比如说我们会有一个电影影城，这在浙江会是第一个。第二个方面，我们会有更加时尚的运动项目。我们做了一个国际标准的滑冰馆，可以做一些初级比赛的赛事，这个对整个区域商气的聚集会比较有利。这些是跟万达的区别。还有建筑景观方面我们希望有更多的创新，比如我们的建筑整体形态．就是非常独特，我们也希望这将成为宁波的标志性建筑．还有我们跟美国的六家事务所合作，可能是不一定为了我们的商业，而是为了我们的建筑，我们也希望大家来到我们的项目看一看。
总之，我们联盛国际商业广场在建筑景观、业态、地形条件来区别万达广场和宁波的传统的商业。不仅给鄞州，还有给宁波，带来不一样的东西。谢谢大家！
【搜房网游总】：谢谢欧阳总。我通过了解到，联盛广场这么大的项目，功能是超位的，这个副中心的地位，通过联盛广场的快速发展跟建设，肯定会确立的。我个人感觉，从商业、居住等等方面，功能是比较明晰的，发展也比较好，随着今年的各大公司的进入鄞州区后，大盘也纷至沓来。现在请宁波和协置业总经理陈立新来介绍一下，鄞州区住宅方面的前景展望。
【宁波和协置业执行总经理陈立新】：有的老产品存在一些大的不足，新的产品它在不断的更新换代中这就是东门口这个商务楼宇。
宁波和协置业陈立新 |
非常感谢搜房网今天给这个机会。刚才听了欧阳总的联盛项目的介绍。之前对这个项目也有所听说吧，具体这个项目的一些内涵不太清楚。今天听了以后，留下深刻的印象。我想对鄞州中心区，从这个发展的进速来讲，可以分为前期、中期和后期。
前期的以高教园区的引入等等，还有大型企业的引入作为鄞州中心区开始发展的阶段的聚集。
在发展的第二阶段，鄞州区开始大量建造住宅。在第二阶段的中后期出现问题。鄞州中心区人气不足，变成一个没有灵魂的中心。像华泰二期、万达等没有起来，建设的是住宅区。针对这个情况，鄞州区政府开始引入外地的房产企业，还有比如像万达广场。
目前是鄞州区的第三阶段的起步阶段。也是鄞州区开始形成比较齐全的配套的一个阶段。作为鄞州区的板块，到目前为止，这个优势和地位还是凸现。我想从目前鄞州中心区的发展来看，除了万达商业广场和刚才这个介绍的联盛商业广场这一块，以商业为主的引路的以外，还有一个鄞州中心区行政中心的形成，对鄞州的发展起到非常重要的作用。
另外一块是鄞州商业区的启动，我觉得对未来鄞州区的整个居住环境的形成和区块优势的提升是起到了很大的作用。在去年的时候，我们也在讨论这个是非常大的难度，虽然鄞州区政府提出了非常多的优惠。但我们的判断是整个商业办公，在宁波市供需上面是供过于求的状态。从长远发展来看，鄞州区启动商业办公具有非常重要的意义。
作为一个新的区域板块的，光有商业、光有居住，没有一些办公，比如说一些工厂，奥克斯之类的迁出这个区域。显然从我们发展趋势来看的话，这种区域的话会产生很多的问题。那么以后的话，鄞州中心区在这方面有所改善的话，在区域内部消化许多交通压力。从整个鄞州中心区的发展趋势和区政府比较有见解的政策来看，整个区域来看，还有很大的潜力。
【搜房网游总】：鄞州中心区第三阶段起步阶段，全面发展阶段。接下来，宁波市建设青年联合会常务副会长王人扬，陈总是讲未来的展望，现在请王工介绍一下鄞州的招商情况。
【宁波鄞州招商中心王健】：今天非常荣幸能参加这个沙龙。这里我简单介绍一下南部商务区的状况。
宁波鄞州招商中心王健
目前来说，南部商务区的话，首先着力进行的一期。现在有6段，目前来说，投入使用的写字楼的，不管是经济效益还是外部效益，反映都比较良好，对商务区来讲，前景是非常看好的。
政府来讲，针对这个商务区，出了一些政策，相应的一些扶持政策，在宁波市来讲，各个方面都比较多的。刚才陈总也提到了，商务区也存在了很多问题，不可能跟老三区一样。这里的话，如果大家有什么好的建议，多多探讨。
我们主要针对的自己的一个政策，区里面政策是大中型企业。这里的话，月底刚刚鄞州商会刚刚交付，单体面积是比较大的，而且他控制力，目前来讲，应该是比较多的，房源也比较多，有这方面的需要，也可能跟我们联系。谢谢！
我就讲到这里，因为没有做什么准备。谢谢！
【搜房网游总】：谢谢王工，真是非常谦虚！接下来你们统一运作、统一招商，鄞州是南面，各个房产的定位也不一样，王会长对各大区块，动态跟我们的介绍一下。
【宁波市建委宣教处副处长、宁波市建设青年联合会常务副会长王人扬】：我们先讲一下这几年的思考分享一下。当初来宁波的时候是98年，宁波在我的印象中就是三江交汇，还有一个比较出名的是余姚河姆渡的概念。还有一个港口，还有一个古都，整个城市建设比较滞后。最近揭晓宁波整个商业氛围排在第八名。感觉到这几年宁波发展比较快，宁波的发展从我们的建委部来看，走过了三个阶段。
市建委宣教处王人扬 |
第一个阶段，就是中山广场改造开始。接下来就是天一广场。当时没有天一广场，老外滩也比较旧。那个时候，其实宁波没有亮点，我们印象中，鄞州区也是一片农田与工厂。走道东部新城，没有新城的概念。所以那个阶段，我们一开始就抓住了一个要害。启动了中山广场。从98年底筹划建立一个广场，宁波是从中山广场、还有天一广场的建立为标志的。
第二阶段是从侧县开始的。鄞州区的概念非常大。三面合汇。海曙区一直是政治、经济、文化中心。江东是作为一个居住概念来考虑的。这几年开始，从98年开始，大片区开发规模都是从江东区开始的。当时都是农田、厂房，现在都是一幢幢的高楼。能够代表宁波这样一种象征性的建筑都是在江东。当初的规划是作为居住的概念的。当初主要是有几制约因素阻碍房产的发展。整个江北区没有象样的商场，更加要命的是有一个火车北站在，拆迁的时候遇到了很大的困难。我们现在看，宁波能够代表大城市的标志性建筑，包括万达广场等等都在鄞州建成。鄞州区的侧县区是第二个里程碑。我的理解，第三个里程碑是市委市政府，提出了东扩、北联。
整个东部新城是整个希望所在，我们探讨“后鄞州”时代。我们建设区面积在2000多平方公里。东部新城的开发建设，确实也是市委市政府作为一个重要战略决策，从此，宁波有一个双核、三核结构。三江口永远是宁波的最大的中心。这是不可否认的事实。第二个中心是东部新城。国际贸易平台，进出口交易中心，大的一些大楼建设，还有一些国土规划，建委等都是确定在东部新城。东部新城承担了整个宁波行政商务中心的概念。这里需要强调的是，商务中心是在东部新城，但是商业中心的还是在三江口。这是两个概念。
东部新城承担了这样重要的责任。宁波这几年非常拥挤。出去走走路也不方便，大家都感觉到。这是因为区域道路的文化建设比较之后，双核比较好，三核更好。这个组团里面可以买到东西，比较好的去处。
宁波的三核就是鄞州区，第三个里程碑就是东部新城的提出。
中提升的概念就是全面提成中心城区的发展水平。中心城区，核心所在地就是把老三区提升，另外的三区也进行提升。比如东钱湖，还有保税区、还有东部新城，中提成还该的整个城市去核心所在地，同时他也包括了东部战略。所以，在06年9月27号我们开的这个大会，这个中提升，东部新城的筹备阶段我也承担了一些基础性的建设。
我从98年到现在，真的是感觉到宁波的发展是日新月异的。
我们东部新城是龙头核心，这是第一个，第二个是三江中心，这个是涵盖了宁波的亮点跟热点，一个是和义路，另外是文化中心区，这是海曙区。江北主要是大庆南路，凯德置地拿下的区块。第三大的区块是，我们的鄞州区，长丰滨江区。还有南部商务区，主要是万达广场，还有鄞州工业地块。接下来大的区块是科技文化创业区，主要是国家的科技研发园区。接下来大的区块是都市旅游区。像东钱湖、慈城古镇、还有月湖西区的保护开发。还有是，火车南站综合枢纽区块。在当初的宁波是促进发展，从目前来讲，已经制约了宁波的发展。成为宁波整个交通的一个集点。在这里就动不了。最后一个就是鄞州这块。
像东部新城来看，经济房一期已经基本建成。还有中央商务区、办公区完全总投资的17%。进一步引进投资，5亿美资。然后从第二个区块来讲，除了东部新城是第二个亮点。实际上也是顺势而度。我们曾经还是农保地，现在也在安排规划。海曙区这块，宁波万豪中心、香格里拉等都已快竣工。科技创业区，比如科技研发园区，项目进展非常顺利，微软中心也进驻到宁波。除了了省会城市，像宁波这种二级城市能够赢得微软中心也不容易。这个国家级研发机构有17家。宁波高新区的建设也是非常不容易的。重点的话，是长丰滨江休闲区。这个区块曾经是整个宁波跟鄞县中心区的障碍。这边走过去是城市化，走过去就是农村化。企业拆迁有序进行，像金家漕这块已完成。
这个基点做好，鄞州基本的城市景观已完成。包括跟我们老城区的对接存在问题。彩虹路立交桥也在改造，福明路延伸道也在改造。我们旁边的春江花城，这里都有问题，鄞州发展很快，但是鄞州离不开整个宁波的依托。如果鄞州没有物流、人流，承担不起这个人气。所以这个鄞州区的发展，我觉得应该跟另外两个核心要呼应，大家可以看到，东部新城跟鄞州直接的对路一条都没有。这里既有鄞州方面的原因，也有市区的原因。
鄞州工业地块核心地块1号地块桩基工程基本完成，2号、3号地块完全桩基工程量的70%，27家企业中19家进入桩基施工阶段，8家正在试桩。这里我要提一下，梅山岛这个政府也是非常重视。还有八大系统。这个物流系统、港口系统、还有污水处理，信息网络服务，资源再生利用系统，城市生态系统。跟老百姓息息相关。我这里是简单提一下。
为什么鄞州区的发展遇到困难跟问题，主要是系统的开发没有引起高度的重视。这个关联性比较大，造一个马路都要跟相关的要联系，大家可能比较注重比区域区块的开发，本级政府的政绩。有些系统的开发没有引起高度重视。各个区委区政府还是比较重视的。比如管道1号工程前期已经完成。
这个宁波这么大的城市，需要管道交通。这个集点，能够对立的话，提高了快速通道。我们已经完成了1号线前期的准备工作。还有五路一恰口。这个快速通道跟城市道路的连接线。比如说和义路当时也是作为整个城市的连接线，现在整个外环线也在扩大。从现在的环城南路看，也是这样。
鄞州区也是位于环城南路的外面，跟我们的原来的想法完全不一样的。以前说起鄞州区就是说，这个什么地方啊。现在房价也涨到这么贵了。我就感觉到开发商应该感谢政府，路造到哪里、广场建在哪里，这些都是有关系的。
另外供水系统、城市生态景观我就不展开讲了。房地产的发展，跟城市的建设是息息相关的。从整个宁波房地产发展的趋势来看，就是说，你道路通到哪里，边上大的超市形成都有影响。宁波本土企业所做的一些力作也影响到宁波地产的发展。还有万达、金地、中海对宁波地产的发展也是起到了重大的作用。品质的提成、地价的推动，房价的高涨是可以理解的，但也要影响注意。
宁波的地产业，我个人理解，我还是充分信心，我们大家已经注意到，我们市委市政府，一系列的政策的完善，限价房的推出，也是全国首例。同时，扩大了廉租房的覆盖面。我们今天市委市政府，三个政策出台，一个宁波市经济适用房使用方法、还有廉租房的意见，架构起宁波地产的关键点。希望媒体的记者跟我们的联系，我们会召开相关的发布会。
同时，我们希望宁波是一个公平、公正的城市。公平的城市最关键的就是居住。人人都有适当的住房。除了建设一些商品房，还要考虑建一些能够让低收入家庭买得起的住房。非常感谢。谢谢大家。
【搜房网游总】：谢谢王会长，从中提成的角度，给我们揭示了宁波近期发展情况。我们今天的主题是：“后鄞州”时代。从刚才的嘉宾观点来看，像风格城事这样的大项目来后.我想请荣安集团副总裁钟卫民来讲一下！
荣安集团副总裁钟卫民 |
【荣安集团副总裁钟卫民】：我也来说一说。鄞州区我是刚到宁波就听说了，东湖花园，我感觉这边，02年的格兰春天等三个盘，当时开房都是普通的工薪阶层，那个时候是2000到3000这样。把整个商务区这块放在东部新城这块，中央商务区是打造天一广场这快。很多购房老百姓理解不了，中央生活区的概念，慢慢的很多的客户他们所看到的正好是整个鄞州区的大发展。现在我们公司在鄞州区经营两年，其实来说，我们对中心区的土地是非常关注的。中心区发展是非常快的，我们当时业内人士讨论到中心区跟东部新城的关系。住宅先进去，再商业进去。配套服务跟进去之后，人气有了、商业有了。
我们现在，在中心区这块，除了一个东原地块，东面的地会打造一个豪宅，作为公司来说，也是一个提升。因为之前我们没有做一个过豪华的项目。可能是宁波地区最高的一个住宅。除此以外，其他的地块做的都是普通的项目，也是贴近老百姓这块，主要是往这两方面发展。
我们看到房价涨得非常快。大家的说法不一样，我个人认为鄞州的发展潜力是非常大的。像广州的天和区，上海的徐家汇，是新起来的区域。我就讲这些，谢谢大家。
宁波耐森物业郑宏伟
【搜房网游总】：接下来我们请宁波耐森物业副总经理郑宏伟，我们是关注鄞州，没有住在鄞州，郑总是住在鄞州区，感受比较深刻。来谈谈吧。
【宁波耐森物业副总经理郑宏伟】：今天很荣幸来参加这个沙龙。这个沙龙应该说房地产，作为物业管理来说，是房地产延伸的产业，就像销售等等。在这里面，鄞州区很多嘉宾提到了，是整个房地产发展的奇迹。像华泰剑桥是不可磨灭的一个项目。
当时，华泰的老总是要买到4000多，当时店铺是7000多，当时老总有这个眼光到定到这个“天价”。当时在宁波市中心，估计也就在几千块，最好最好也就在2万左右。从华泰剑桥一期到二期，一直到现在的四期。
“后鄞州”几个词我看到比较亲切。当时，有一个概念是“后小康”时代，正好印证今天的早上我跟太平洋一个老总的话，从楼盘本身来说，从主人跟佣人跟客人的通道分离。300多平的房子，没有考虑到佣人的工作的问题。通道是分开的。佣人跟主人的通道。这些东西我觉得本身是房地产发展十多年一个情况。
这里就要说，作为房地产的延伸产业，我感觉还有自己的切身经历，房地产开发，后鄞州品质是在提升，价格是在提升。
品质的提升离不开政府的配套、还有一些细节。落水和管道分流，只是一个细节，我们要关注一些细节。
第二个，我们品质提升很高，小环境里面是很安全的、是美观的，很多设计师，会考虑怎样会漂亮，有没有考虑到，如果按照你这个方案走，要封闭阳台怎么办，这个景观是不是漂亮了？这也是值得商榷的问题。
还有比如说，下面的商铺很漂亮，很少有人认考考虑到，要增加广告牌，装上之后是怎么样呢？所以这些方面我们考虑得比较少，还有比如中央空调，在楼地面有很多飞线。还是没有考虑的用的细节。所以物业要考虑到居家的环境。更加安全、更加舒适。把小区的环境打造好。说得大一点，就是把整个鄞州区打造好。
所以我提醒一下开发机构，去关注我们老百姓住进去之后，这个产品是什么东西，体现这么一点。然后，作为我们物业管理公司，现在鄞州开发也很快，作为物业管理公司，要保障业主的生活。住进去之后跟销售的时候要提供的服务一样。我们在宁波也算是大的物业公司，我看到一份资料，将近有三分之一的商务楼是我们在管的，我们企业在鄞州区还是有代表性的。