楼市观察：七大经验解住房难题，政府是责任主体

背景　

1998年住房改制之后，我国住宅产业市场化的速度很快，但在开发投资和房价连续高增长的同时，许多问题和矛盾开始暴露出来。

住宅商品化、市场化的过快与住房保障过于滞后之间的矛盾，反应出我国住宅政策在由福利分房向货币化分房的转变过程中，转速过猛，转弯过大。中低收入群体不得不购买超过自己承受能力住房的事实，必然引发各种社会矛盾。

建议篇

七大经验助解住房难题

由于各个国家具体国情的差异，其住房保障制度的特点也有所不同，比如北欧高福利国家政策覆盖面很广，北美国家比较注重利用市场机制，日本、韩国等东亚国家喜欢发动大型企业(多属国企)参与其中等等。笔者从中总结出七大经验，以供读者参考。

★政府是责任主体

西方国家住宅消费保障制度的最大特点在于政府干预的普遍性。市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法，尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度方面起了决定性的作用。

德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

★重视立法

纵观发达国家，无不非常重视住房保障制度的立法工作。美国国会1949年就通过了《全国可承受住宅法》，先后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律。1974年《住宅与社区发展法》第8条的租金资助计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。日本政府自1950年后，陆续制定实施的《公营住宅法》、《住宅金融公库法》等40多部法律保证了住房保障制度的有效执行。

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