袁灿东：城市扩张动因及房地产市场发展方向分析

今天和一个兄弟的沟通中，涉及了一个问题，那就是未来房地产的需求在哪里，又具有哪些特征.分析这个命题,对于现在的我来说有很大难度。但从几个基本面的经济数据来看，还是可以看到一些倾向性特征的。

袁灿东博客：http://blog.soufun.com/ycdong

自从98年取消福利分房以来，中国的住宅取得了巨大的成就，城市化率也从当初的百分之二十多点，上升到目前四十多个百分点，究其需求动因,分析主要来自以下几个层面:

第一，城市原住居民由于得到信贷的强烈支持，他们在自己原的继续上，有了强烈的居住空间扩张的愿望,具体的表现那就是换房的轰轰烈烈.从原来的小面积到目前普遍新房平均在120平方以上,居住面积增加一倍左右,是带动城市扩张的主要动力;

第二,高校的扩招,导致进城高素质人口越来越多,由此造成的外来者需求购房也是城市扩张的重要动力;

第三,扩张过程中将原来城市边缘地区的原住村民城市化身份转化,也是城市扩张的重要因素.

第四,农村爆发户到城市的购房是城市扩张过程中不可忽视的力量.

由此带来了城市化进程的第一轮扩张,这轮扩张主要由以上四个方面的因素引起.但随着经济的发展,政策取向的改变,这些因素在以后的城市扩张中,所扮演的角色基本趋于缓和,理由分析如下:

第一,原住居民的扩张行为基本在这几年得到有效的释放,其释放的宽度是从新中国成立之后到房地产市场化改革开始之间的原 始积累,同时还包括这几年由房地产市场空前发展所带来的新兴积累,而从目前的购买需求看,这种积累已经被逐渐消耗殆尽,在原住居民的扩张上,增长乏力,甚至出现短暂的下行通道;

第二:高校的扩招已经暂时告一段落,其对城市扩张的作用已经稳定在一个水平,同时随着大学生就业象基层的转移,这个水平可能还有一个降低的过程;

第三:国家对于拆迁的强力控制导致拆迁并不能如以前强权来得有效率.尽管我们知道拆迁会一如既往的进行,但显然效率要损失很多,这个损失就是表现在时间成本的持续增加;

第四:经济发展越来越规范,一夜暴富的机会越来越少.而财富的积累需要一定的过程.因此农村爆发户对城市扩张的支撑力也越来越小.

因此,城市扩张的动因将面对动力不足的困境.这个困境并非短时间所能解决.因此寻找新的扩张动因,成为完成城市化目标的一个新的挑战.从目前种种政策迹象来看,个人认为农村进城低学历务工者有望成为下一轮城市扩张的主要动因,分析理由如下:

第一、取消城乡二元户籍机制正在一些地区试点，这一旦成为政策落实，将为现农村人群进入城市扫清政策障碍；

第二、现在全国如火如荼的农村基本大病医疗保险，城镇非职工医疗合作保险正在全国范围内展开，随着这一保障制度的落实和完善，现在正在城里务工的外来人群将有后勤保障，我们期待这方面的养老金制度也有所突破，那将为城市扩张带来极大的资金需求（目前的大量储蓄很多是为了疾病，养老和教育，而目前取消城乡二元制户籍，全国医疗合作保险，未来的养老金制度改革则可以释放这部分存款）。

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