限价房缺乏普遍意义 会不会变“限质房”?

两会以后，北京市有关部门加大了对房市调控力度，连续推出三块限价房用地和一块限价经济适用房用地，舆论对此非常关注。确实，限价房的出现既解决了拆迁安置的难题，又在保证政府土地收益的情况下，为降低房价提供了新的思路，值得肯定。但事物总有阴阳两面，从经济学及公共政策角度来看，限价房政策有许多地方值得商榷。

限价房缺乏普遍意义

限价房的出现，直接从统计数字上降低了房价，同时也会影响购房者的心理预期，但是由于供应有限，其影响也就相对有限。相对于目前房市供应总量而言，目前推出的三块限价房地以及一块经济适用房用地的限价化，不过是杯水车薪而已。目前房价总体上较高，其根本原因仍在于供求矛盾突出，而三块限价地对于平抑北京市住房供求矛盾来说，实在是太小了。可以大胆地假设一下，如果对北京市半数以上项目实行限价政策的话，那么这一政策将对房价产生显著影响。但这一点，政府是很难做到的。

经过近几年的房地产宏观调控，房价涨幅有所回落，但房价依然高企，许多家庭的“住房梦”难以一时实现，而对于中低收入者来说，房价更是一个“硬杠杠”。政府通过“限价房”形式来干预房价，其实质是通过非市场因素来管制房价，由此创造出一个特定时期、特定区域、针对特定人群的低价房来。因此，限价房政策仅仅是在特定时期、特定区域、特定楼盘上对宏观调控的一种替代。

“限价房”会不会变“限质房”

限价房政策已经实施了，但其政策定位仍然不够清晰。限价房既不能算作保障性经济适用住房，也不能算作商品房，是对现行住房供应体系的扭曲。限价房与经济适用房的区别在于：经济适用房是我国住房制度改革以来的一种正式的制度性保障住房形式，它通过对供地、税费等多环节减免和优惠来促使房价成本下降，并通过对销售基准定价，从而使房价低于市场价格，同时，承担经济适用房建设的特定企业获取事先限定好的利润。而限价房实则是价格管制，即对最高价进行人为限制的行为，其他环节则与商品房无异。

问题在于，对最高价进行管制的根据是什么呢？不言而喻是利润。但是，稍稍有点经济学知识的人都知道，企业的行为，要么是在既定成本的前提下追求利润最大化，要么是在既定利润前提下最大限度地节约成本。政府对房价进行管制，即是对利润进行管制，那么剩下的，必然是企业千方百计地节约成本。不过这里的成本，与经济适用房不同的是，都由企业来消化。这样，必然就得由企业在建设中对投入品、管理等环节上进行精打细算，如此限价的结果，实质上便成了限质房、成本经济房。既然是成本经济房，限价的目标与结果就不在同一个点上了。

受益人数有限

国家的土地资源是有限的，不可能大量供应限价房。有限的几块限价房用地的供应，不足以解决住房难问题；而对于广大无房户来说，他们的处境并没有发生变化，他们在为此政策而叫好的同时，不免会想：“我高兴什么呢？我怎么才能享受、何时才能享受此政策呢？”因此，这就出了一个关于公共政策的重要命题：一项公共政策应该让所有政策目标受众平等获益，总是由一小部分人能享受政策的优惠，这种政策就仍有改进的余地。

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