家庭房、叠加别墅 “90/70”逼开发商革新户型

建设部去年对房产规划的户型要求，将明显改变未来上海房地产市场的供应格局。随着“90/70”（90平方米以下住宅占总量70％）楼盘的全面上市，上海东方早报记者了解到，明年将有一批全新的住宅形式面世。

“90/70”催生新住宅产品

去年，上海出让的所有住宅用地几乎都附带了明确的小户型比例限制，由于大部分土地位于中环线以外，出让土地所建楼盘被要求90平方米以下的住宅比例一般都超过70％，部分甚至达到80％。

上海东方早报记者了解到，多个去年拿地项目已经完成了设计方案，从项目设计方案来看，这些项目基本都放弃了此前媒体所猜测的“两套打通并一套”的简单模式。

华润地产去年以令人咋舌的高价从众多开发商手中抢得新江湾城去年出让的惟一一幅土地，而这一项目也是新江湾城区域内目前惟一受到户型限制的项目。

据了解，华润在这一项目的规划户型将会采用“家庭房”概念，具体来说，就是两套面积相对较小的住宅彼此通过一个公用空间连接起来，两套房间的总面积被控制在140平方米左右，这一设计将主要针对年轻夫妻带长辈的模式。

由于这种概念房型处于尝试阶段，华润新江湾城项目在明年第一期推出时还是会以大户型为主，小户型房源将作为市场的“试水”产品。

招商局地产去年在闵行颛桥地区获得的土地被要求小户型住宅比例超过80％。据悉，该公司将会把这一项目规划成由数套独立小户型叠加而成的“叠加别墅”，几套住宅相互联系又自成一体。

户型创新决定项目盈利

过去一段时间以来，房地产开发完全是一项资本游戏，开发商的住宅设计多趋雷同，而考验开发商成功与否的，几乎可以用资金运作能力来涵盖。

目前来看，从最上游的买地开始，房地产商之间的竞争已经不再仅仅是资本的竞争，设计能力的要求也被上升到前所未有的高度。

以招商地产颛桥项目为例，以当初的拿地价格，如果按照多层公寓模式设计，这一项目几乎没有任何利润可言。业内人士表示，”由于设计住宅形式的改变，招商地产当初被认为拿地价格相当高，如今看来还是可以获得预期的利润。”

实际上，从去年开始，在开发商拿地策略中，建筑模式的创新已经占到了相当大的比重。一项新的设计形式所增添的附加值，可以有效提高开发商拿地时的竞争能力。

据悉，包括万科等开发公司正将相当一大部分精力投入到建筑模式以及户型的创新开发上，随着土地价格的提高，开发商在这一领域的领先程度将会直接影响到项目的盈利能力。

到目前为止，上海关于“90/70”实施的细则一直没有出台，暂时只有在去年开始出让的土地中被强制规定了90平方米以下住宅比例。

不过，由于建设部有关人士强调，“90/70”将会是长期政策。房地产开发商将重新面临产品设计定位的考验，而房地产业“资金为王”的行业面目也有望发生改变。

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