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宁波楼市:风从北面来

　　[提要]如果摇着船，沿着姚江往下游一路开进，就可以看到，在河的两岸一座繁华的城市正在逐渐清晰。所不同的是，几
如果摇着船，沿着姚江往下游一路开进，就可以看到，在河的两岸一座繁华的城市正在逐渐清晰。所不同的是，几十年前船头的人要等到了三江口才能知道自己“进城了”，而现在，还未到一个叫“青林湾”的湾口，他就可以看到一座现代化城市的边界已经俨然在面前。 
    约100天前，在姚江新三江口北侧一个叫“华辰北9#”的荒地突然之间炙手可热起来，并在几小时内身价百增。这是在一块地块上发生的事，但其背后却展现出一幅波澜壮阔的城市发展图景，宁波楼市的风也由此呼啸而来。
    郊区地块热销加速城市扩张
    “华辰北9#”地块的身价现在已是6490元/平方米，与它同一天拍出的东部新城B3花园住宅地块也上涨到3030元/平方米。这些都已经是属于市中心的价格，同时也告诉人们这些地块马上就要摘掉“郊区”的帽子了。
    北面和东面动静很大，西面和南面同样没闲着。鄞州区今年到目前正在力推的陈婆渡两幅地块已临近绕城高速，而楼面单价还未被竞卖，已经高达2052元/平方米。鄞州高教园区正在挂牌的1地块，起拍楼面价为2252元/平方米。目前鄞州中心区土地已几乎全部出让完，城市正在迅速向南开辟新的“领地”。
    城西的规划虽不如其他几个方向这般大刀阔斧，但城西楼盘目前的受关注度却丝毫不让，一直到大红鹰学院以西都已经成为市民和开发商热捧的对象。
    这样东到邱隘一带，北到庄桥及洪塘，南到陈婆渡，西到学院路，一个远超目前市中心范围的超大城市的轮廓，已经初具雏形。
    而在一些卫星城区，如慈城、集仕港、北仑小港、镇海新城、东钱湖等等，也在进一步繁荣和扩张，在不远的将来即可通过预想中的轨道交通等交通设施，和主城区连接在一起，形成更广阔的市域范围，“大宁波”呼之欲出。
    供应量缩小推高地价
    宁波城市正在飞速扩张，这得益于宁波持续提高的经济增长速度。同时导致郊区地块供不应求，也使土地供应量逐年缩小。去年鄞州中心区的土地供应已远小于前几年，尤其是商业住宅地块仅庙堰2、3等寥寥几个。而今年中心区的土地将比往年更少。用鄞州区土地储备中心一位官员的话说：中心区内的可供土地已基本没有了。目前的鄞州区土地供应还是以工业用地为主，住宅用地只有往更南端拓展。
   “华辰北9#”地块受追捧也是由于这已经是新三江口“水北”一带目前最后的地块，湾头新的用地短期内很难再出现。至于科技园区，由于该园区已正式升格为国家级高新技术园区，未来将更进一步朝办公和高新工业方向发展，住宅用地被有效控制，也会因此供应日紧。
    住宅用地供应量的暂时性缩小即是导致目前宁波土地价格不断攀升的外部因素。去年地块竞卖的最高轮次多达90余轮，50轮以上的更是不胜枚举。全国各地的房产大鳄纷纷杀奔宁波，与本地企业寸土必争，奉献了一场又一场的地产盛宴，也拉高了宁波的土地成本，同时又预示了宁波楼市在未来几年被普遍看好的发展势头。
    数大地块各领风骚
    城市的急速扩张和土地的日益紧俏，也催生出一些亮点板块。
    比如“华辰北9#”所在的新三江口及庄桥板块，迪赛•奥林80所在的洪塘板块，东部新城B3花园住宅地块所在的东部新城板块，以及去年风景独好的鄞州中心区板块，和逐渐强势的城西板块等等。
    这些区块距离主城区不远，且交通发达，配套日益完善，市民认同度也逐年提高。这从板块内各大楼盘的热销也可见一斑。“华辰北9#”高价拍出不久，周边十几家在售楼盘的销售价格就开始不约而同的上涨，最高的涨幅达到500元/平方米以上。是这些楼盘原本就不俗的市场关注度成就了“华辰北9#”的高价，同时“华辰北9#”的高价也反过来肯定并提升了这些楼盘的价值，彼此借力，水涨船高。
    前几年地块的热销保障了今年鄞州中心区继续成为市场的明星。万科、雅戈尔、荣安、迪赛、奥克斯、华茂等地产豪门今年在中心区都有值得期待的作品出现，其中包括住宅、商业、写字楼等多种类型的项目。许多楼盘还未开盘，已经成为市民关注的焦点，如万科•金色水岸、华茂学府一号、雅戈尔•世纪花园、荣安和院、迪赛明天广场、旺角、盛世天城（暂名）等等。由此可见，在市民心目中，中心区已经形成一定的品牌效应，而这种品牌效应有提升了区域内楼盘的价值预期。鄞州新城区的远景规划一直到2010年，届时计划容纳20万人口。根据市里“南居北工”的发展战略，鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，从总体布局来看，建成后的鄞州中心区商圈将直接影响到江东区、海曙区甚至江北等地区，成为宁波真正的副中心。
    东部新城的土地储备目前最被业内看好。根据宁波市《东部新城区总体规划与核心区城市设计》，东部新城位于宁波三江片东部，全区面积共16平方公里。东部新城项目是宁波有史以来最大规模的造城运动。该项目将耗时10年，建成后的东部新城与老城区一起，成为宁波的两个市中心。虽然今年该地块的土地供应量依旧将保持平稳，相比去年不会大幅增长，但它与科技园区的“联动”之势已经被市民和业内认可，而科技园区的升级又为这种联动提供了更多的动力和遐想空间。去年科技园区的楼盘销售均价在5600元/平方米左右（如果不算江南一品在内），今年被业内预测为可接近6000元/平方米。目前，东部新城内各项基础设施已开始动工。今年计划将全面建成新城区内四横三纵主干道道路和甬新河工程，开工建设一横二纵等工程。东部新城中央商务区标志性建筑之一，投资额高达10亿元的发展大厦已于去年10月底动工。此外，位于东部新城规划中心商务区核心的六幅地块以近56.8亿元的总价出让。据悉，这六幅地块所在的将是六家政府部门的办公楼宇。
    此外，几个中小楼盘在城西的推出，也使得该板块获得了相当的回头率。在市民一般的概念里，城西的近郊区域其实还算市区范畴。又由于有海曙区大量的再置业人群做后盾，因此，这一区块对购房者的吸引力显然不比城市东部以及鄞州中心区、新三江口一带弱，已成为市民安家置业的热点区域之一。西城•十二庭院、青年才郡等楼盘一经推出，就成为市场销售热点。
    大户型小户型都有卖点
    去年宁波楼市的总体表现被许多人士一致认可，许多楼盘的销售现场几乎再现03、04年的疯狂，而与此同时，销售均价却始终保持平稳，2.2%的涨幅远低于人均收入的增长。
    有业内人士预测，今年的宁波楼市依然可被继续看好，其中小户型产品和大户型产品都将处于供不应求的态势。大户型的稀缺是由国家政策导致，今年刚开盘的天赐佳园被市民疯狂抢购，一则因为地段优势明显，其次也由于该楼盘提供了大量的大户型。而小户型需求的释放，则是因为前几年该类型产品供应量过少，市场需求始终处于被压抑状态，因此已经积蓄了巨大的爆发能量。这从去年清泉花园、西堤阳光案例，到今年的青年才郡和学府一号被一再追捧就可被印证。
    今年在小户型的单价上极可能会有一波涨势，而今年总体住宅供应量的减少，也可能使房价在整体上略有攀升。
    风从北方来
    楼市的风向受本地市场影响，也受国家宏观政策影响，政策之风和市场信息的风向一样，也从北方来。
    虽然今年两会刚一结束，就接连有货币紧缩政策发布，但由于调整幅度不大，而被分析人士认为是中央保持楼市平稳思路的延续，并因此断言今年政府不会在房地产市场下猛药。
    去年宁波的住宅均价仅上涨了2.2%，而此前宁波曾连续三年位居全国楼市涨幅之势，两相比较，宁波楼市已在去年全面恢复理性。这种稳健和理性是市场的自然选择，也得益于政府的有效调控。就目前而看，今年中央依然会力保楼市稳定，这股北来的风吹到宁波，会否又绿了姚江两岸，或许我们应该有一个满怀希望的期待。
责任编辑/sf_ningbo
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