开征物业税的五大猜想

今年在政府工作报告和财政预算报告中，对调控房地产出台了一系列措施，而这其中最引人关注的是国家相关部门将研究开征物业税的实施方案。对房地产业的发展，政府工作报告中已将“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”等任务纳入到2007年整体工作部署当中；而财政预算报告更是要进一步采取实际措施，表示要“研究开征物业税的实施方案”。有关代表认为，只有开征物业税才是房价稳定的调节剂。
    虽然物业税开征的具体细则没有制定，但是央行行长周小川在早期的言论则重新引起了大家的关注：我国将在适当的时机选择试点城市实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税即财产税，相应取消其他与房地产有关的税费。也就是说，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
    物业税如何制定何时推出？
   “看物业税对房地产的影响，关键是细则。”宁兴房产销售部经理鲍致远认为，“中国的国情不一样，而且中国的房地产市场也很特殊，物业税的出台决不能与国外一样。如果没有充分的考虑物业税的出台很有可能是把双刃剑，不但没有起到稳定房价的作用，很有可能还会带来买的起用不起的更深层次的社会问题。不论对于开发商还是老百姓都会是一个利空。”
    建设部有关专家此前在接受采访时曾表示，征收物业税肯定是在一个合理而且业主可以承受的范围之内，有些国家征收的不动产税率是3年内不动产平均值的0.5%，如果按照这个标准计算，应该不会增加业主负担。对此，宁波市建委有关工作人员认为，如果征收物业税，会充分考虑各方意见和房屋所有人的利益。比如会对老的房地产采取过渡措施，对新房和旧房采取不同的税率和征税办法等。
    对于什么时候可以开征时，该工作人员表示，就目前来看，物业税开征的条件并不成熟，政府很可能会选择试点进行，制定一个明确清楚的规划和时间安排，然后逐步再向其他地方试点，逐步推进。
    是否真的降低了购房成本？
    如果征收物业税，房价会不会按照预期的平稳下降呢？如果按照国外的物业税实施方案，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中已包含了几乎全部的税费。而征收物业税，则是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴交。在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%至20%的购房成本。
     以宁波为例，目前宁波的商品房均价在6500～7000元每平方米左右，但是由于地价和相关税费分70年交付，也就意味着宁波市场占房价20％～30％的地价和相关税费在销售时只先交纳1/70，其余则在以后的69年分别交纳，下降了（70－1）/70＝98.57％，表现在房价中，成本就下降了（20％～30％）×98.57％＝19.71％～29.57％，其他因素的影响可能会从中流失10％的份额。消费者至少可降低10%至20%的购房成本。如果目前销售的房子价格在7000元每平米的话，开征物业税后，可以在5600元～6300元每平方米就能买到，从理论上来降，确实是降低了购房门槛。
    征收物业税是否产生“新问题”？
    在采访调查中发现，虽然大多业主对物业税的开征表示欢迎，但是还有不少业主对其产生的影响表示担心，征收物业税是否会导致重复收费？家住天一家园的朱先生表示，他现在居住的房子是四年前买下的，已经一次性在购房款中支付了地价和相关税费，如果也开征物业税的话，很明显就是重复收费了。
    此外，想要买房的王先生也对“平买贵用”表示了担心。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。也就是说，购房者在以后按年缴纳税费时，有可能会比一次性缴纳要承担的多。业内人士认为，这可能导致住宅商品房的“平买贵用”现象，有可能买房容易养房难了。
    还有业主表示，对于经营性物业和住宅性物业要不要区别对待？对于新房和旧房如何采取不同税率？对于老百姓最基本的住宅物业是否应该按照一定标准确定免征额？
    开征物业税会进一步挤压房产泡沫？
    虽然开征物业税的实施方案还正在研究中。但是开征物业税会进一步挤压房产泡沫这一问题，似乎所有的专家都进行了肯定，著名经济学家易宪容在接受媒体采访时表示：物业税开征，对房地产行业来说不是好消息也不是坏消息。如果我国的房地产市场是一个比较健康比较好的市场，征收物业税后更能够让市场健康发展。如果我国房地产市场是一个泡沫市场，是一个投资的市场，是一个少数人操纵的市场，我们可以通过物业税把房地产泡沫给挤压，让房地产不好的秩序得到一个好的调整。
    对于市民来说，很大一部分市民买了房子，以出租赚租金为目的进行投资，但是开征物业税后，这一投资形式则大大缩水了。安居幸福苑的韩先生给记者算了一笔帐，如果自己买了一套60万的住宅，每月租金有1000元，一旦开征物业税，按20%成本算，也就是69年内要还12万，平摊到每个月，要140元。这其中还不包括房产升值率，这样给房产投资带来了很大的影响。
    有关分析认为，如果投资者因此把资金转移到其他项目中，投资类物业的市场前景就会受到打击，从而进一步影响到房地产市场。
    物业税将规范土地市场？
    建设部有关专家分析认为，物业税一旦开征，以往在房价中一次性交纳的税费将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制，这将会抑制某些政府官员为求短期政绩而盲目卖地，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前“老子吃儿子”的不正常局面。从这个意义上说，物业税其实是一次新的“土改”，是房地产行业健康、持续发展的保证。
但是，开征物业税对宁波的土地制度将不会有什么影响，宁波土地规划早已经进行，宁波市国土资源局有关工作人员表示，并且实施公开招标拍卖，土地市场非常稳定。

   ■相关链接      
    物业税，通常被称之“不动产税”或“地产税”，是抑制房地产价格增长过快的一种有力的税收杠杆工具，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值波动而定。

特别推荐

• 更多>>