清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授致词

清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授致词

2005年4月2-3日,“第二届中国房地产百强”企业家峰会暨“2005中国房地产百强企业”研究成果发布在北京钓鱼台国宾馆举行。“中国房地产百强企业”是由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院共同组成的中国房地产TOP10研究组推出的关于中国房地产企业发展状况的最新研究成果。搜房网作为此次活动的主办媒体进行了全程的直播与报道。峰会上， 清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授致词。

刘洪玉说：

各位嘉宾早上好，很容幸我们又有一次机会和大家交流，我们代表中国房地产TOP10研究组研究小组，把我们百强企业研究的想法报告给大家。我们中国房地产TOP10研究组工作，我们坚持这些基本的原则，就是客观、公正，力求准确全面，我们为什么要这样呢，我们现在的数据采集，我们经过了很多的努力，保证它的准确和全面，我们的数据的体系，现在大家最关心房价的问题，涨了多少多少，心里房价涨了多少根本没有意义，我们的数据没法支持纵向房地产的走势，我们客观公正力求准确全面. [2005-4-2|10:13:56]

再一个原则就是排出主观因素的影响，我们慢慢形成一个用数据说话的情况，不能根据我们的猜测，或者人为的判断，以客观的数据作为唯一的依据。我们这一次百强研究实际上研究了两个方面的企业，一个是房地产开发企业的百强，还有房地产策划代理企业的百强，这些企业我们在选择的时候，我们设定了一些条件，对于房地产开发企业百强，我们有几个方面的条件，第一个根据公司法建立经过省级以上的部门批准，包括上市公司和非上市公司，第二个我们按照国际通常的做法，对进入企业的我们研究小组确定一个指标，近三年房地产平均的营业额是两亿元作为我们人选的门槛.

第三个也是一个条件，也是我们努力的方向，我们要鼓励这个企业做大做强，我们实际上公司以集团的方式参与，我们国内房地产企业在市场份额上，最大也接近1％，前两天分析了美国两个大的房地产公司，他们市场占有率超过了3％我们希望企业做大做强以后，才能提供更好的服务，更加有利于企业的长远发展，策划代理的百强，跟开发企业一样，他的规模的条件，我们按照一些规律，设计的指标是什么呢，近三年平均代理物业的面积超过10万部分平方米，这是入选门槛，我们鼓励以集团的名义参加这个评价。 

接下来我介绍一下指标体系的研究，我们在评价的过程中，以2002年到2004年研究有一个时间段，我们遵循一些规则，一个是开发规模和经营的业绩相结合，在经济上鼓励核算，企业将生产和流通各个环境结合起来，才有良性的发展。来反应企业经营的情况。

我们还考虑到成长性和开发潜力的结合。成长性指引企业前提的变化，代表企业未来得发展，这是我们研究比较重视的一个方面，我们研究小组主营业务增长率，还有房屋销售业绩增长率，反应企业的情况，在潜在能力的开发。我们选取了土地的储备面积，规划项目面积，来考量一个企业的发展潜力.

第三个基本面应力能力相结合。他有良好的品牌，一个合理的资产负债的结果，强大的市场占有率，范围比较大的市场占有率，同时我们希望企业有盈利能力，我们也有一些企业，比较多的注重品牌的营造，资产负债表比较难看，市场占有率他认为比较重要，他盲目的扩张，第三个面，把这些面结合起来来考察。

采用主营业务净利润率和资产回报率这样一些指标，综合反应企业的盈利能力，我们有一些相对的指标和绝对的指标，我们这是百强企业评价体系里面的一些结构。我们有一些规模性的指标，还有盈利性的指标，这是我们的指标体系，对于房地产策划代理体系，我们用02和04年体系作为一个时间段，我们的销售能力和策划的能力相结合，另外企业的现状和持续发展的能力相结合，在这样的基础上，我们形成了房地产策划代理的百强企业评价体系，有这个销售能力，有这个策划能力，销售能力主要是代理的面积实现的销售率策划能力，主要是策划项目的数量。

再一个技术研发方面的投入，这个是我们百强代理企业的体系。还有一个我们的数据来源，一个是房地产发展企业，安全中国房地产TOP10研究组所填报的数据，还有公司年报的信息，再一个基于我们04年百强研究，04年中国房地产品牌价值研究过程中，我们获得的一些数据，再一个有关政府部门的公开的统计数据，包括建委、统计局，国家政府部门公开的数据，这个公开是相对，我们买他数据库的一些资料，我们进行反复的核查，尽量保持这些数据相互支持，百强代理企业的数据，一个是对他们自己填报数据，对代理企业有关数据的确认，搜寻这些信息.

另外从当地相关公管理部门获取相关的数据另外我们进行了相关的核实查证的工作。形成一个最后评价的过程，我们用的评价方法，采用了一个分析，目的提出主观因素影响，最大限度保证我们评价成果的客观和公正，这种方法，用来评价企业的综合实力，有一些优点，能够比较好的比较样本，他的可比性，另外有一个优点，可以保证全面评价一个企业和个体，另外一个就是客观性，他是用数据说话的，再一个我们指标算出来的结果，这些都是可以解释。

我就介绍这么多，我希望我们的工作，将来可以不断的完善，也欢迎大家给我们提出宝贵的意见和建议，谢谢大家。

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