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中低价住房：发展待加速(李冬阳)

　　[提要]“中国还属于发展中国家，房价与居民的经济承受能力尚有较大差距。中国政府将通过制定和建立行之有效的政策和制度，着力解决中低收入家庭的住房问题。”这是建设部副部长刘志峰日前在“中低收入住房发展国际会议”上，就我国政府如何解决中低收入家庭住房问题作出的承诺。而目前我国房地产市场结构性的供求失衡也确实折射出中低收入家庭的“住房情结”：一方面，历年来积淀的空置房面积已相当可观，乏人问津；另一方面，许多城市经济适用房项目推出一个火爆一个，仅北京就有数万市民在等候购买经济适用房。可见，加快发展中低价住房足以引起人们的关注。弱势群
“中国还属于发展中国家，房价与居民的经济承受能力尚有较大差距。中国政府将通过制定和建立行之有效的政策和制度，着力解决中低收入家庭的住房问题。”这是建设部副部长刘志峰日前在“中低收入住房发展国际会议”上，就我国政府如何解决中低收入家庭住房问题作出的承诺。 而目前我国房地产市场结构性的供求失衡也确实折射出中低收入家庭的“住房情结”：一方面，历年来积淀的空置房面积已相当可观，乏人问津；另一方面，许多城市经济适用房项目推出一个火爆一个，仅北京就有数万市民在等候购买经济适用房。可见，加快发展中低价住房足以引起人们的关注。 弱势群体守望 经济适用房 近几年，住宅商品化促进了住宅产业的发展：每年仅城镇住宅投资约占GDP的5.4％，占全社会固定资产投资总额的15.2％；每年全国新竣工住宅面积高达5亿～6亿平方米。市场竞争促进了产品创新：各种绿色住宅、智能住宅、数字化住宅如雨后春笋涌现出来。住宅商品的推陈出新对于有支付能力的人来说，无疑是锦上添花。它使人们获得了更多消费选择，提高了消费的质量和品味。但是，对于无支付能力的低收入群体来说，却是可望不可及。换言之，在住宅商品化的进程中，城镇中仍有一些弱势群体无法按等价交换的原则在市场上租房或买房。他们中既包括城镇中无法定供养者、无生活来源和无劳动能力的“三无”人员、孤老病残人员，也包括大批失业、下岗职工。 而且，国家统计局近几年的数据也表明：东西部差距使城市弱势群体的住房问题在西部更加凸显。我国西部23个城市仅现有人均建筑面积在12平方米以下的缺房户就达35万户，其中无房户9万户。同时，一些地方只重视发展商品住房，忽视了经济适用住房的建设，针对弱势群体住房问题的相关政策尚未得到迅速有效的落实。 目前，居民消费结构转换、城市化和“入世”已经成为推动房地产业发展的三大动力源，住宅投资与居民住房消费已成为我国拉动经济增长的重中之重。从经济学原理分析，启动住房消费必须以个人收入为杠杆，但是，目前我国居民收入水平与个人住宅购买力的连动关系正制约着居民的住房消费，使有效需求受到抑制。解决城市弱势群体的住房问题已经成为关系到住房能否真正成为消费热点的关键。在我国建立社会住房保障体系，让人人享有良好的住房，已成为我国社会经济发展的重要标志。 “廉租房”要发展， 住房保障制度需先行 针对目前城镇中低收入居民家庭住房条件仍较为困难的现状，国家已经通过制定一系列行之有效的政策，改善其住房条件。不过从实际效果来看，我国的社会住房保障制度建设还远远落后于住宅市场化体系的建设。从现有出台的各项政策来看，所有政策虽然旨在推动住宅商品化，但向低收入者的倾斜不够。例如，低息贷款、税费减免的最大受益者是有购房能力者，谁买房面积越大，贷款越多，享受的低息补贴，税费减免就越多。经济适用房享受政府土地、税费等多种优惠，但是由于对建筑面积、价格控制不严，总房价过高仍使低收入者难以问津。 同时，为收入和住房都困难的“双困户”提供住房保障的“廉租房制度”在我国虽已出台3年多，然而时至今日，其成效还不显著。建设部政策研究中心有关负责人告诉记者，截至目前，全国35个大中型城市中只有不到一半搞了实施方案，其中部分城市发放了租金补贴或兴建了廉租房，而更多的城市至今“按兵不动”。同时，就社会住房保障体系的对象而言，从广义上讲，它不仅包括最低生活保障制度保障的对象————低保户、贫困人口，还应包括所有无法从市场获得住宅的中低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的“城镇居民”，也包括城市中大量“流动”但常驻城镇的“农业人口”。但目前，各城市出台的廉租房政策，保障的对象多限定在低保户、优抚家庭中的住房困难户，城市中既买不起房、又非低保的“夹心层”和大量的流动人口则未列入廉租房保障的范围之内。 因此，专家建议，虽然市场化是实现社会资源优化配置的一种好方式，但是，市场不是万能的，只有将解决城市弱势群体的住房问题归入政府职责，融入社会福利，才能从制度建设上保障每个公民在住宅市场化的进程中获益。比如，资金来源不稳定一直是制约廉租房制度发展的最大障碍，目前许多城市就因补贴资金无法落实，而使“廉租房”政策束之高阁，如何将低收入群体的住房问题真正列入政府的支出预算安排，以保障稳定的资金来源已成为廉租房制度建设乃至解决整个城市弱势群体住房问题的重中之重。 住宅商品化并不意味着政府从住宅市场退出，解决低收入群体的住房问题，我们的各级政府责无旁贷。政府作为制度变革的主导者和制度创新的供给者，通过立法、监督、管理及公共资源的配置，可以有效弥补和修正市场机制的不足和缺陷，保障特困群体住宅供给。 让人人都有良好的住宅，这正是我国政府推行住宅商品化所要追求的目标。近日，建设部等六部委联合发文，要求各地加强对经济适用住房的建设和管理，确保经济适用住房由中低收入家庭购买，也恰恰体现了这一精神。加快制定和建立解决中低收入家庭住房问题的政策和制度，并把它们落在实处，无疑会给经济适用房的“守望者”带来更多的希望。　　
责任编辑/sf001
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