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中国房地产业协会会长杨慎提出按套卖房

　　[提要]近几年对商品房的投诉大幅上升，其中以面积纠纷居多。对这个问题主管部门多方致力解决，但收效不大。近来有的开发商为走出困境推出了按使用面积卖房的新招，消息一传出就引发一场争论，有的赞成，有的反对，矛盾依然没有解决。本报记者就此问题采访了中国房地产业协会杨慎会长。杨慎说，数年前我曾对这个问题作过一些调查，也征求过部分业界人士的意见，比较一致的看法是：造成这一问题的症结并长期不得解决，既不能抱怨消费者斤斤计较，也不应责怪开发商蓄意坑害用户，而是按平方米计价这一制度缺陷造成。对于按平方米计价存在的缺陷，杨慎认为，房子是供人居
近几年对商品房的投诉大幅上升，其中以面积纠纷居多。对这个问题主管部门 多方致力解决，但收效不大。近来有的开发商为走出困境推出了按使用面积卖房的新招，消 息一传出就引发一场争论，有的赞成，有的反对，矛盾依然没有解决。本报记者就此问题采 访了中国房地产业协会杨慎会长。 杨慎说，数年前我曾对这个问题作过一些调查，也征求过部分业界人士的意见，比较一 致的看法是：造成这一问题的症结并长期不得解决，既不能抱怨消费者斤斤计较，也不应责 怪开发商蓄意坑害用户，而是按平方米计价这一制度缺陷造成。 对于按平方米计价存在的缺陷，杨慎认为，房子是供人居住的空间，其使用价值取决于 房屋的功能，其价值取决于区位、质量、数量、设施、环境等诸多因素，古今中外，都是以 栋、所、套、间为计量计价单位，很少有按平方米计价的。计划经济体制下广泛使用平方米 指标，是因为那时住宅不是商品，不参与交换，没有人关心用什么计量单位，当时的平方米 指标只是反映建房总量和评价居住水平时使用，具体到每个单位分房时，从来不按平方米分 配，原因是平方米不能体现房屋的使用用功能和空间特征，在实践中也无法操作。在市场经 济体制下，住房是商品，人们不仅要购买住房的使用价值，还要购买住房的价值，即产权， 只能以套为计价单位。如果按平方米计价，就会招来面积误差、公共部位分摊等一系列节外 生枝的纠纷，不但购房者不易掌握，开发商也很难控制，因为营造误差取决于承包商而不取 决于开发商。由此可以断言，只要按平方米计量计价，住房交易中的面积纠纷就不可能从根 本上解决。 对此杨慎提出，可行的办法是实行按套计价，按套出售，这样做的好处，一是能体现房 屋的固有特征；二是操作方便，简明易行；三是符合国际惯例。具体实施时按房屋建筑类型 区别对待。 （一） 单元式楼房、公寓、联体别墅等，以套为单位，每套住宅的价格根据面积、质量、 设施等因素综合确定，面积只计算归个人所有的产权面积，不计入公共分摊面积，也不计算 营造过程中的面积误差。产权面积的计算方法是：自分户门起沿外墙计算的建筑面积总和， 分户墙的计算方法从国家规定。公共面积的造价允许开发商按合理标准计入每套住宅的总价； 公共部位作为共有财产由物业公司负责管理维修。产权所有人只对本人的住宅拥有所有权， 对公共部位及公用设施拥有使用权。实行这一改革后，所有房屋买卖均以套为计量单位，停 止执行按平方米计价的有关制度和规定。过去建成的存量住宅，也按历史上自然形成的套型 为单位，以质论价，按套出售。 （二） 别墅和独立宅院按栋计价，每栋住宅的价格为房子价格加庭院价格。 （三） 过去建成的平房和非成套住宅，在产权能够分割的前提下，可以按间出售，每间 房屋的产权面积参照单元式住宅的计算方法确定，价格随行就市。 （四） 由多间房屋及庭院构成的大型宅院，以所或处为计量单位，这类房屋的价格按交 易时评估机构的评估价为准。 杨慎谦称，以上是关于按套卖房的一些初步构想，国外在这方面已有成熟的经验，不妨 做些专题考察和专题研讨。实行这项改革的难点在于如何同过去接轨，多年来由于长期按平 方米计量计价，已形成大批法规、政策、规章制度及信息资料，并为人们所接受。现在要改 为按套计价，新老办法如何接轨需要细致研究，并拟订相应的处置办法，做到平稳过渡。
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