首页> 资讯中心> 正文 贷款计算器 搜索:

楼市盘点2001

世纪之初的楼市马力强劲。中国入世、北京申奥，利好频传之下，一时间资本折腰，群雄并起。市景热烈，开发商和百姓一起体验着放量的快乐。 放量之下，隐忧作痛。虽然专业水准进步神速，但仍然无法掩饰住宅品质整体低下的现实。纠纷不断，不仅考验着开发商的道德水准，也考验着政府的立法水平和消费者的信心。 但政府在行动，企业在行动。规模扩张背景下，新的开发格局正在形成；激烈竞争态势下，品质渐成胜负手。市场向着理性迈出了坚实的一步。 因此，２００１年，我们可以期待更多。 年度政策 《商品房销售管理办法》及其合同示范文本 ６月１日推出的这个管理办法针对性很明确。对开发商普遍实行的提前内部认购、预付订金的做法予以禁止，等于封住了一条低成本融资的捷径，而且可能延长项目的开发周期，使项目面临更大的资金压力。管理办法对房地产广告、样板间作出了规定，信息披露要求更加明晰。另外还明确封杀了“返本入住”和“售后包租”这两种具有极大风险的推广办法。对于频发的面积争议，设定了误差在３％以内的界限。而合同示范文本加强了对购房者的保护，对于市场的规范更进一步。 中央银行《关于规范住房金融业务的通知》 提出严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的２／３。如果开发企业要贷款其自有资金比例要达到３０％，而且对贷款使用方向，企业资质都提出了要求。在新规定出台的前两年，各大商业银行的住房贷款余额一直是处于一种迅猛增长的态势中，都极力通过提高服务水平、增加新品种来扩张规模。但随着房贷整体规模的扩大，而且国内缺乏象国外实行的住房贷款证券化这种有效的风险预防机制，银行也不可避免的面临着更大的风险压力。中央银行强化对个人房贷的风险控制对于房地产开发来说起到了冷凝剂的作用，而且直接促使楼市进入准现房销售，低成本的滚动开发变得更加困难。 年度争议 房价之争 关于房价的争论在今年此起彼伏，不曾有片刻消停。由于房屋所具有的社会保障性，使得其争议远远超出了行业范围，成为一个备受关注的社会经济问题。不仅老百姓多有怨言，政府高层也频频在各种场合发出要打压房价的信号。但市场对此的回应却是上涨，今年前１０个月份的统计数字显示，全国的房价几乎是涨声一片，相当多的地区有１０％以上的涨幅，全国平均房价上涨８．３％。虽然事与愿违，但这几乎宣告了仅仅凭借房价收入比来诟病高房价的失策，人们开始在更深的层面上考虑房价的构成以及可能的降价途径。比如，政府清理税费，规范土地市场，加大经济适用房开发力度，企业瞄准市场空档开发中低价位房等。即便如此，各界对于房价似乎并无一致看法，越来越多的人认为，房价形成自有其内在原因，任何粗鲁的干涉都只会于事无补，反而可能扰乱市场秩序。值得注意的是，土地招标拍卖制度的广泛实施将会深刻的影响到房价的走势。 毛坯房与精装修房之争 北京和上海都宣称要取消毛坯房推行精装修房，一时间议论纷纷，但规定却似乎很难产。应该说，在具体政策出台之前，毛坯房与精装修房孰优孰劣的讨论很难对目前的开发格局产生多少影响。 由于各自面临的需求对象不同，毛坯房与精装修房本来就是各行其道，之所以忽然扯到了一起，和政府推动住宅产业现代化的急切心态有着直接的联系。因为没有精装修房的大面积推广，就几乎不可能实现住宅产业生产规模化、工厂化的目标。 另外，装修市场的混乱也一直深受诟病，但这并不能成为灭绝毛坯房的理由。毛坯房的数量的减少和精装修房数量的增长是个水到渠成的过程，目前来看，普遍推行精装修房的时机并不成熟。 年度业内现象 大盘时代 大盘最初闻名得益于盘踞于广州番禺的一批超大规模楼盘，象碧桂圆、祈福新村的成功。进入今年以来，由于一些主要城市城区开发土地的日益吃紧，开发纷纷转向近郊区。而近郊区土地的充裕和开发商实力的增强，使得单个楼盘的规模越来越大，成为一种趋势。比如北京边缘的几个区域都不乏百万平米以上的楼盘，广州的华南版块也成为大鳄的天下。另外一个很明显的特征是异地开发的企业尤其喜欢大规模的开发，不仅港商如此，国内企业也不例外。比如万达在全国几个城市开发楼盘的规模都在百万平米以上，阳光１００在济南楼盘的规模也在百万平方米数量级，这和国内房地产开发规模化走势是一致的。大盘的生存能力和中国人喜欢集群而居的习性相适应。但更为重要的是，大盘不仅是开发商实力的象征，而且因为其开发的整体性，不仅在规划上存在着先天优势，配套和居住氛围的优势也是一些小盘难以比拟的，并且可以有效回避特定区域激烈的竞争，生存能力更强。 港资卷土重来 北京ＣＢＤ楼盘港资成为主体。李嘉诚用３．９亿元以蒙托亚（香港）有限公司的名义，买下上海古北新区Ｉ区１４号地块，建造１５万平方米的住宅楼和商住楼。和记黄埔准备在东坝投资１００亿元开发超大规模项目。香港新世界集团预计以８０亿元，在全国二十多个重要城市，投入九个项目，总面积达２０１０万平方米，近日又与海口市新埠岛开发建设总公司合作成立了海口新世界康居发展有限公司，计划投资６亿多元人民币。嘉华国际在上海预计总投资额将达２０亿元～３０亿元人民币建设住宅。香港房屋协会斥资１０亿港元在深圳发展房地产。应该说，港资今年的大规模登陆并非上世纪９０年代初期的简单重复。大背景来说，香港地产由于受到金融危机的冲击，房价下降达五成，盈利空间大挫。而国内的房地产业蒸蒸日上，市场需求旺盛、市场制度日趋成熟，投资回报率也相对较高。这成为主导港资卷土重来的动力。与前一阶段港资主要投资于商铺、写字楼不同，这一阶段港资亦大规模进入普通住宅领域，而且开发范围逐步扩展到内地城市。在这次投资热潮当中，上海成为最大的受益者，这甚至引发了上海与北京城市竞争力高下的争论。不可否认的是，与第一阶段港资成败主要受非经济因素影响不同，港资卷土重来成败将取决于其市场竞争力。 入住纠纷 入住纠纷以北京为最，自今年秋展出现了业主大闹房展会的先例后，就再也没有消停过，而且从上网发帖子、搞串连，组织媒体报道、现场拉横幅抗议升级到流血冲突，影响越来越大，已经直接影响到老百姓的购房心态。在这种背景下，消协也参与其中，一年中两次对十家存在着重大问题的开发商予以曝光。但从总体来看，这似乎是前两年北京楼盘重炒概念、轻品质带来的直接恶果，因为今年是一个交房的高峰年，问题早已在开发之初播下了种子。但这也直接促使开发商在入住问题上更加谨慎，更加注重与业主的沟通。 洋设计 洋设计并不新鲜，去年北京的楼盘就已经热炒过一通。但今年洋设计已经升格为主流，什么国家的都有。面对洋设计师的大举入侵，国内设计处于一种失语状态。以北京为例，稍微上点档次的楼盘设计中难得见到中国人的名字。用到极端处，还以原版照搬为荣。国际招标盛行，本土化的声音越来越弱。但客观的说，目前设计已经超出了以往仅仅凭几个似是而非的建筑符号来迎合客户炫耀心态的阶段，在现代居住理念、建筑理念上取得了很大进步。而国内设计师的景况却颇为令人担忧，虽然体制改革已经进行了两年多，但思维方式上的改变也许还需要更长的时间。 品牌战略 虽然房地产很难产生出品牌，但许多地产企业还是把品牌建设作为企业的战略来实施。特别是对于大企业来说，如何把项目品牌价值转化为企业的品牌价值以提升市场形象和竞争力肯定是面临的一项重大课题。今年京城的春季房展会北京的几大开发商象万科、华远、首创、万通都将旗下的项目统一在企业的旗帜下进行宣传。而广州的奥林匹克花园也开始在北京实施复制。市场调查也显示，百姓将会越来越倾向于买品牌开发商开发的房子。 圈地运动 土地是地产开发的命脉。在今年地产企业长个的过程中，一些重量级开发商纷纷大规模圈地。阳光１００跑到济南拿了１０００亩地，福建融侨跑到重庆拿了３０００亩地，万科、万达、华远都宣称自己的土地储备已经是平方公里数量级。除了私下的土地交易外，一些城市的土地拍卖会也屡屡爆出天价成交的消息，深圳地王的拍卖更是引起了全国的普遍关注。这已经引起了部分人的担忧，因为目前的房地产管理法规定土地必须在两年之内开发，否则收回，而从一些企业所储土地数量来看很难做到这一点。 生态住宅和住宅智能化 建设部提出的绿色生态住宅技术导则为生态住宅提供了可供参考的技术标准，而住宅智能化在今年已经是住宅的常规配置。生态住宅标准的提出和住宅智能化的普遍化对应的是住宅品质的深层次提升。在全球化的环保风潮中，开发商出于炒作目的也是言必称绿色，但往往把绿化率等同于生态。与此同时，也有许多开发商自觉的把环保节能当做目标来追求。但真正系统化来做生态住宅的还是凤毛麟角，大多是在一两项指标上追求出色，并作为房子的卖点来推出。 年度代表人物 王健林：曾经偏安一隅的大连万达集团在全国的强烈扩张势头使得王健林风头正健。洋溢着海洋气息的万达做事气魄惊人，三年内销售额过百亿目标的提出，意味着万达要完成的是超常规的跳跃式发展。目前，万达在全国开发的城市已经达到８个，其与沃尔玛的合作尤为引人注目。与所有企业一样，万达急剧扩张的势头必然面临着来自资金、人力、管理等方面的压力。但万达似乎对此有着清醒的认识，一方面扩张的节奏控制在每年进入两个城市，另一方面全力招兵买马。万达的品牌战略和文化建设也令人称道，内外兼修的万达已经成为房地产企业规模化扩张的代表，其成败得失均可供借鉴。 任志强：在与华润的较量中出局后，任志强扛着华远的牌子重出江湖，实力虽大打折扣，但个人煽情指数却是大增。个人命运在资本意志的强势面前显示出浓厚的悲剧色彩，符合媒体的炒作心态。但现实的北京却是，在开发资金要求越来越高的情况下，资本的作用将会更加显著，而资本对于利润的追求也使得职业经理人面临更大的压力。“成也萧何，败也萧何”恐怕不是资本愿意看到的情景，完善制度应是势在必行。当然，在竞争日趋激烈的态势下，企业如何留住人才也会成为另外一个重要的课题。 刘永好：做饲料出身的刘永好今年频频在各种场合作秀，据称将有３０亿资金投向房地产。房地产热使得大量资金汇聚到这一行业，刘永好显然是其中的一个代表性人物。虽然尚未有突出表现，但中国首富的实力仍旧让人刮目相看。现在的问题是，在专业化开发程度日益提高的今天，资金实力是否能够越过专业化这道门槛，这不仅是刘永好面临的难题，也是所有业外资金入行面临的难题。
责任编辑/
地产资讯，更多精彩在首页

免责声明：

本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
[不良信息举报:59306681][给搜房提意见][网站地图]。

即时资讯

24小时排行榜

娱乐家居
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------