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入世：对我国房地产的影响

　　[提要]世界贸易组织（WorldTradeOrganization，简称WTO）是世界最大的贸易组织和国际经济体系联系的纽带，在全球化经济的发展中发挥着显著的作用。我国要实现世界经济强国的目标，加入WTO就成为必由之路。据专家们预测，中国很可能在今年上半年即可入世。加入世贸对我国经济会造成深远影响，利大还是弊大，学术界一直争论不休，同样对房地产亦会产生深远的影响。以下就入世对我国房地产形势的影响进行具体探讨。一、WTO与我国经济的发展1、WTO的基本原则世界贸易组织成立于1995年1月1日，是多边贸易的体制，其前身是关贸总
世界贸易组织（World Trade Organization，简称WTO）是世界最大的贸易组织和国际经济体系联系的纽带，在全球化经济的发展中发挥着显著的作用。我国要实现世界经济强国的目标，加入WTO就成为必由之路。据专家们预测，中国很可能在今年上半年即可入世。加入世贸对我国经济会造成深远影响，利大还是弊大，学术界一直争论不休，同样对房地产亦会产生深远的影响。以下就入世对我国房地产形势的影响进行具体探讨。 一、WTO与我国经济的发展 1、WTO的基本原则 世界贸易组织成立于1995年1月1日，是多边贸易的体制，其前身是关贸总协定。它要求各成员国必须遵守以下基本原则： （1）非歧视原则。又称无差别原则。包括A：最惠国待遇原则，指对于任何两个或多个缔约方来说，缔约一方现在或将来给予任何第三方在贸易上的特权、优惠和豁免，也同样给予缔约对方或其他缔约方；B、国民待遇原则，指缔约方之间互相保证给予对方的自然人、法人和商船在本国境内享有与本国自然人、法人和商船同等的待遇；C、互惠原则，指成员之间相互给予对方以贸易上的优惠待遇。 （2）贸易自由化原则。指所有世贸组织成员方取消一切关税和非关税壁垒，消除国际贸易中的歧视待遇，提高本国市场准入的程度。这一原则主要体现在关税减让原则，一般取消数量限制和促进公平竞争中。 （3）透明度原则。指各成员方一切影响贸易活动的政策和措施都必须及时公开，以便于各成员方的政府和企业的了解和熟悉。 （4）允许例外和差别待遇原则。是指因各国不同经济的发展水平的差别，允许在一些特殊情况下可免受多边贸易规则的约束，尤其是对发展中国家实行优惠待遇。 以上原则都是世贸组织的基本原则，既具有灵活性，又体现了当代世界经济发展一体化趋势的加快。作为当今第一人口大国的中国要成为世界经济强国，不可避免地也受到世贸组织的影响。 2、加入WTO对我国经济的影响 中国对加入WTO一直采取积极的态度，从政策上改变投资与贸易环境，向国际规范靠扰。在中国入世的这一过程中及入世以后，必将对经济整体的运行产生有力的推动作用，对各行各业也将产生不同程度的影响。如金融保险业、汽车制造业、制药业、化工、建筑建材业、进出口贸易、轻纺及房地产业等行业，无论产生积极的还是消极的影响，我们都要面对现实。可以肯定，入世后我国将是最吸引外资的地方，在新的五年计划中，每年会争取到400亿美元的直接投资。仅北京市2000年得到的直接投资就达31亿美元，总共批准了1146个外资企业，比上年增加了77％。随着国际经济一体化进程加快，科学技术的飞速发展、信息网络的资本化，要求我们制定的政策应更加透明，在促进经贸交流的同时也会更刺激国内企业的发展。 二、WTO与中国房地产 （一）我国房地产业的发展现状 我国房地产业虽然属于第三产业，但近年来随着国民经济的不断发展和住房制度改革的不断深入，已成为朝阳产业，而且随着经济的发展和社会的进步，会有更大的发展需求，几年来在国民经济中所占的比例越来越大，正在成长为国民经济的支柱性产业，对拉动内需，促进建筑、建材、金融、交通、五金、家电、组织等数十种相关行业的发展，起到了巨大的作用。近年来随着改革开放，我国的房地产业也逐步对外开放，一些外资主要是港资、台资企业早就投入到内地的房地产，据统计，这样的合资企业已经占到我国房地产企业的20％左 右。但我国的房地产企业绝大多数都是基础差、规模小、融资能力较低的“小企业”，其中多数资产负债率在70％、甚至90％以上，且大多是“官办”企业，在经营观念、现代化程度、资金实力上都无法与国外同行业相竞争。 （二）入世对我国房地产发展的意义 1、能促进房地产市场的进一步开放 首先，加入WTO对于土地市场而言是利大于弊。因为，入世后增加了外商对土地的需求，会加剧土地开发企业的竞争压力，有利于土地资源的合理配置，促进土地集约化经营。其次，对住宅市场来说，随着外商投资增多，资金的成本会降低，从而拉动了住宅消费。而对 于写字楼和商业用房来说，早在我国开放之初，境外的房地产业大户就已登陆国内这一大市场，多以合资形式或合作方式开发房地产，如建国饭店、赛特大厦、东方广场、恒基中心等项目。近来咨询业更以独资形式进入，如香港的“梁振英测量师行”、美国的“21世纪不动 产”等，后者则号称是全球最大的房地产中介机构，拥有6300个连锁机构和11万名经纪人。我国加入世贸组织后，将会扩大银行、保险、电讯、法律、中介等服务贸易行业的市场准入，外商所需办公或商业用房将会大大增加，这在刺激了商业用房消费需求的同时，也会 给进一步开放房地产二、三级市场带来契机。另一方面，随着市场的成熟，产品市场更加细分，市场定位也会更准确，有利于理顺供求关系，促进市场的公平交易。 2、有利于引进外资，加快房地产资金的融通。 房地产业是一个需资金量很大的行业，整个市场现金流量是否充足，决定了房地产业的顺利发展。中国加入世贸组织后，市场的开放，外资将大量流入，外资金融机构也将入驻中国，这将使房地产开发的融资更加多元化。首先，外资将会投入到基础设施或公共建筑方面的 建设，因国内企业和政府在这方面资金压力大，长期以来，基础设施和公共设施的落后严重制约了经济的发展。事实上，世行环保项目已在北京实施，入世以后还将有大量的外资关注这些公共设施的建设。另外，外资企业将继续投入到写字楼、饭店等商业用房的建设，它们 将借助政策的进一步开放，加大在房地产市场的份额。第三，随着住房改革的不断开放，外资企业将涉及住房建设。早在1994年12月，世界银行就在中国的住房改革研究的基础上给予中国3.5亿美元的贷款，以支持企业住房改革，其中北京获得了1.5亿美元，到目前已有近100万平方米的住房正在建设之中。相信入世以后，将会有大量的外资企业投入到住房市场，促进房地产资金的融通，这不仅会大大改善中国老百姓的住房条件，同时也会促进中国房地产开发企业的发展。 3、先进的技术与管理经验可以促进项目建设与物业管理水平的提高 房地产业及其相关行业如建筑业、建材业与设计等都会受到先进技术的影响，入世会带来先进的科学技术，将在诸如建筑的结构、户型的设计、生活观念的进步与革新、环境保护意识的增强等，都会有一个飞跃。此外，其先进的管理经验和科学技术也将促进相对落后的 中国物业管理水平的提高。 4、有利于市场竞争，实现资源的合理配置，促进我国房地产企业走向世界 入世后，随着外资和先进技术及管理水平涌入，将有利于国房地产市场的竞争，可以实现中国的物业管理企业和房地产开发企业的优胜劣汰，资源的合理配置。对本地开发商来说，了解国内市场行情是其优势，但从实力来讲，即使是我国数一数二的开发企业，目前也只能勉强进入世界500强小企业。而一旦入世，面对资金实力和人才实力雄厚、管理水平和技术先进、资金流动水平很高的外资企业，国内开发商应积极从内部革新，完善企业内部竞争机制，提高适应变化的能力，以迎接挑战。此外，入世后随着与房地产相关产业不断开放 市场，如建材市场，品种会大增，成本也会大大降低，技术质量也会大幅度提高，因而房地产的固定成本就会降低，这在加强了市场竞争的同时，也实现了资源的更合理配置。 5、有利于住房消费 入世虽然在短期内可能给一些行业带来冲击，但从长远分析，入世可以促进国民经济稳定的增长，社会购买力会增强。目前的住宅投资在GDP中所占比重已超过8％，以住宅为主的房地产业的增加值在GDP中也已接近4％。随着城市化发展及人口的聚集，居民的住房消费也会增强，这对房地产的长足发展大有裨益。据专家预测，21世纪上半叶我国住房建设和消费将保持持续发展的态势，成为国民经济的增长点和消费热点。未来50年，从城市发展、人口增长、提高居住水平、旧房拆除等因素考虑，我国城镇每年需净增3亿平方米的住宅，住宅投资每年将递增7％。入世后，外资的大量投入既弥补了国内房地产资金的不足，同时将大大增加住房有效需求、拉动内需。 （三）加入WTO后中国房地产所面临的挑战 在1月份召开的全国房改与房地产工作座谈会上，建设部副部长宋春华就我国住宅和房地产业所面临的问题谈了四个方面，即“抓住发展机遇、加快结构调整、坚持科技创新、推广信息技术”，这也是房地产业及其相关产业在入世过程中所要面对的挑战。 1、房地产业面临的挑战 入世对国内房地产业的冲击主要表现在两个方面：结构调整和企业竞争。结构调整是指入世后我国的房地产业在产业结构上不但要适应国内市场的发展，也要适应国际市场经济的发展，同时还要不断地进行新的动态调整，无论是住宅项目、商业用房或工业用房从选址、立项、设计、建设及销售各个环节都要考虑是否符合入世后的需要。否则，就要产生结构性的矛盾，出现空置现象，企业也会遭到市场的无情淘汰。其次，入世后房地产业会面临更激烈的商业竞争。随着市场的逐步开放，房地产行业也会步入国际化的轨道，逐步实行法制化、证券化、市场化，但毕竟我国的房地产业在这一进程中还刚刚开始，基本上还属于粗放经营的模式，劳动率低下，产品品种单一，从业人员年均竣工面积仅是发达国家的20％，劳动生产率仅为发达国家的30％－50％，而单位能耗却是发达国家的3倍。入世后，可以肯定我 国的开发企业在最初的竞争中面对国内和国际经济的动态的影响，将处于不利的竞争地位。一些规模较小、管理水平低、技术落后、人才匮乏、效益低下的房地产企业恐怕要遭淘汰。另一方面，竞争也会带来兼并与重组，整合出大的房地产开发企业，产生规模经济，促使国 内的大房地产企业走向国际经济的舞台。 2、房地产中介机构面临的挑战 最近几年，房地产中介机构随着房地产业的蓬勃发展而遍地开花，而有关的法规还不太完善，市场一度显得混乱。例如北京的房地产中介约有数千家，但只有一部分是注册过的，绝大部分是规模小、管理乱、技术落后，甚至无固定的办公地点，根本无法适应入世后参 与国际竞争的局面。 3、对相关行业的冲击 建材业的几个主要支柱产品在国际上几乎都没有市场份额，高档建筑陶瓷和装饰材料每年进口多于出口。入世后，国内市场将进一步开放，关税也将进一步降低，建造行业必将遭受更大的冲击，同时也将促使国企业不断地革新技术，完善管理，在资源配置、冷风技术上都要按市场经济的原则来操作，否则，必将遭市场淘汰，其它相关行业也将面临同样的命运。 （四）政策建议 1、完善有关房地产法规 目前，房地产方面的行政法规各地方政府相继出台不少，但国家统一的立法还不完善，同时要适应“透明度”原则，体现外资和内资在市场竞争中的“平等”和法律“公正”性原则，因此，政府应建立、健全市场规则、完善产业运行的法规、政策和技术标准及规范，营造 房地产业可持续发展的法律环境；还要依法行政，严格执法，规范市场行为，保护公平竞争。同时，我们也应该看到立法要从提高效率、鼓励竞争、降低交易成本出发，明确界定投资者、经营者、消费者和政府各有关部门的正当权益及义务，确保投资者和消费者的合法权益不受侵犯。 2、转换政府管理体制 简化项目审批程序，变各部门分割管理为“一条龙”服务，增强服务意识，变政府管理为行业化“自制”和政府监督与法律制约相结合；大力推广土地一级市场出让制度，公开招标或竞拍，增加竞争的透明度；全力推进市政公用设施和公共配套的建设及经营机制改革， 加快其市场化的经营步伐。 3、转换企业经营管理机制 入世后我国的各个经济领域会按照市场经济的规律运行，房地产业也不例外，市场供求关系的变化决定了生产的规模，所以开发商首先应根据市场细分，把握好自己产品的市场定位，注重开发前期的研究测算，尤其是面向市场发展搞设计，并开拓销路，降低成本，强化 企业内部管理体制；推行物业管理早期介入制度，借高水准的物业管理带动物业的销售。 4、完善房地产市场体系 政府要强化土地一级市场供给的计划调度和城市规划，建立信息网络服务系统，增加土地出让、转让的公开透明度；尽快完善市场交易体系，逐步以市场供求来理顺房价。随着房改制度的深入，应放开房地产二、三级市场，放宽对房地产开发的金融管理制度，允许开辟多种融资渠道，建立股份制、专业化的住房金融机构，或由政府出面成立风险抵押担保公司，鼓励大型房地产开发企业上市募集建设资金，以提高本国房地产开发企业经营规模和融资能力。据悉“十五”期间，政府要基本建立起运作规范、功能完善的住房市场体系，全面开放二级市场，仅住宅全国城乡的计划竣工面积将达到57亿平方米，可见市场的容量有多大。 5、注重培养房地产高科技含量 房地产业应以科技创新为动力，加快推进住宅产业现代化，注重开发新材料、新结构、新的建造方式，还可借鉴国际先进经验，实行产品工业化、标准化、通用化的生产体系，实行系列化开发、集约化生产、配套供应，将高科技与房地产业结合起来，以降低生产成本， 提高效率。 6、加快培养企业人才 房地产业属于第三产业，虽然近年来有了很大发展，但无论从生产率、生产规模、技术水平、管理水平、服务意识、现代化程度等方面与国际水准相比还很落后，而这一切又与人才利用和培养有直接的关系，企业的经营理念、项目的决策水平、管理模式、机制的转换等 都需要企业高层人士来运筹帷幄。中国房地产业要步入国际市场，当务之急是培养具有国际知识和经验水平的人才。 （北京房地产 李桂玲）
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